宮本建設の金です。
　久しぶりですが、ファイナンシャルプランナーとして、とても気になっていたマイナス金利と住宅ローンの借り換えについて、書いてみたいと思います。

　　
　２月26日に日銀がマイナス金利を導入しました。日経新聞も連日マイナス金利を取り上げています。何がマイナス金利になるかとか置いておいて、住宅ローンの金利は史上最低を更新しているようです。去年末にアメリカの中央銀行にあたるFRB（連邦準備制度理事会）の利上げで、住宅ローンの金利も上がると思われていましたが、一転しました。
　この流れの中で、お施主様からも住宅ローンの金利を見直したいというご相談を多々頂くようになりました
　住宅ローンの金利は低いに越した事はありませんが、費用が掛かる場合には費用対効果を考えねばなりません。
　金利の下げ方について、考えてみたいと思います。
①住宅ローンの借り換え
　これはいま支払いっている住宅ローンを、他の金融機関から住宅ローンを借りて一括返済し、新たな住宅ローンで返済していくものです。一般的には、残高1,000万､返済期間10年以上、金利が0.5～１％以上下がれば効果があると言われております。
しかし残高が3,000万くらいだと、50万位の費用(事務手数料､保証料､登記費用､印紙代等)が掛かるといわれています。手続きも返済側と新しい融資先の二か所で行わなければなりません。それらを考慮して頂きたいと思います。
②固定金利選択型の満了時(変動金利は５年毎)に判断
　銀行で融資を受けている人は、固定金利選択型(3.5.10念等)の契約が多いかと思います(最近は変動金利型も)。銀行で住宅ローンを契約した人は、まずご自身の現在の金利とともに、優遇金利について確認頂きたいと思います。現在の十六銀行の変動金利は、2.475％であり、フラット35と比べると決して低くはありません。しかし本人の属性等によって優遇金利があり、現在最大で1.75％の優遇金利が適応される方は、0.725％というとても低い金利で住宅ローンを組むことができます。
　ただし、この優遇金利はくせ者です。変動金利を固定金利選択型等に変更した場合、優遇金利が下がる場合があります。以前は初回の定年固定が終わったら変動金利が下がったりなくなったりする契約もありました。また滞納や条件変更をした場合は、優遇金利が適応されなくなります。
銀行で融資を受けられた場合は、他行の金利だけでなく、自身の優遇金利をしっかり確認する必要があります。
　なお、この変動金利の定年固定も利息が下がっているので、固定金利選択型の満了時に(三年固定を選択した場合に三年後に金利を選択する時)の利息もだいぶ下がってくることも考慮してください。
③締結している金融機関に、金利交渉をする方法もあります。
　金融機関のＨＰには、住宅ローンの借り換え専門のサイトがたくさん設けられるようになりました。かなり方が借り換えを行っているようです。銀行によっては、住宅ローンの借り換え専門の部署まであるそうです。
　ただ反対に　現在契約している金融機関からすれば、借り換えられてしまうと利息も取れず、顧客を失うことになります。なので顧客を失うよりは金利を下げてでも繋ぎ止めておきたいのが本音のようです。
　また住宅ローンを借りているほうも、余計な出費(借り換え費用等)がかからず、賢明な方法です。
　この辺は金融機関のＨＰは出てこないので、個別の対応になると思います。
　ただ闇雲に金利の値下げを申し出るのもいかがなものです。
　住宅ローンは個人の信用と担保(ここでは自宅の建物と土地でしょうか)にお金を貸しています。住宅ローンを組んだ時よりも、こちらの条件が劣るのなら(契約者が生命保険に新規では入れない､所得が下がった等)銀行も承諾しないと思います。借り手がローリスクになら、相対的に金利(危険負担)を下げるとの感覚が必要かと思います。
　また金融機関側の条件や状況を見ながら、提案するのも手かと思います(9.3月等の決算期を狙う、連帯保証人を新たに設ける等)も一案化とおみます。
　借り換えも含め、住宅ローンのご相談は無料です。わからない点等がありましたら、お気軽にご連絡ください。